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城镇房屋租赁关系浅析

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  • 发布时间:2010-12-15 09:27
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【概要描述】------解读《最高人民法院关于审理城镇房屋  租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》曾兴风律师、刘伟芳实习律师随着我国住房体制改革的进一步深化,人们更倾向于采用租赁的方式解决住房、经营性用房等问题。随着我国房屋租赁市场的迅速发展,房屋租赁纠纷也越来越多……

城镇房屋租赁关系浅析

【概要描述】------解读《最高人民法院关于审理城镇房屋  租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》曾兴风律师、刘伟芳实习律师随着我国住房体制改革的进一步深化,人们更倾向于采用租赁的方式解决住房、经营性用房等问题。随着我国房屋租赁市场的迅速发展,房屋租赁纠纷也越来越多……

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------解读《最高人民法院关于审理城镇房屋   租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

曾兴风律师、刘伟芳实习律师
随着我国住房体制改革的进一步深化,人们更倾向于采用租赁的方式解决住房、经营性用房等问题。随着我国房屋租赁市场的迅速发展,房屋租赁纠纷也越来越多,而以往人民法院据以审判房屋租赁纠纷案件的法律法规较为原则、实操性不强,因此往往出现各地甚至同一地不同法院对同一或类似案件会有不同的判决结果。为了更好解决法律理解及适用不一致的问题,最高人民法院特制订了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称:《解释》)。该解释于2009年9月1日起施行。
《解释》根据相关法律规定,就审理城镇房屋租赁合同纠纷案件做出了较为详细、具体的规定,增强了实操性。同时根据《民法》《物权法》《合同法》中的相关原则做出一些新的规定。新的司法解释的实施必然会对房屋租赁关系产生相应的影响。鉴于实践中,不少自然人或者企业都采用租赁方式解决住房或经营性用房的问题,为了提高人们对《解释》的认识,减少在履行租赁合同中可能引发的法律风险,笔者特对《解释》进行以下解读:
一、《解释》确立了认定租赁合同无效的标准
根据解释的规定,有以下情况之一的,租赁合同会被法院确认为无效合同:
1、标的物为违法建筑物:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同。
2、标的物为违法的临时建筑物:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同。
3、超过临时建筑物使用期限的:租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。
但是解释从维护交易稳定性角度出发,坚持尽量维持租赁合同有效性的原则,在把握好宽严尺度的情况下,规定对以上无效情况可以采取补救的措施:即在一审法庭辩论终结前按相关规定补办好相关手续,即可认定合同有效。
从承租人角度出发,笔者认为承租人在承租房屋或厂房时,应该审慎,要求出租人出具相关的审批文件,确认租赁房屋的性质及其合法性,以防止因合同无效引发不必要的纠纷而增加自身成本。
而作为出租人,在租赁合同的效力可能被认定为无效前,应尽量争取时间补正相关审批手续。其中《解释》规定的“一审法庭辩论终结前”为补正相关审批手续的最后期限,鉴于司法审判中,同一案件可能出现多次开庭的情况,结合《民事诉讼法》第127、128条的规定,笔者认为《解释》规定的“一审法庭辩论终结前”应是最后一次开庭的辩论终结前。由此,出租人可巧妙运用《解释》的特别规定。
二、关于《解释》的适用范围
关于《解释》的适用范围,《解释》明确规定“城市、镇规划区内的房屋租赁合同纠纷适用本解释,而乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷可以参照本解释处理。”
《解释》区别情况来适用是有其实践依据的。因为城市、镇规划区内的房屋建筑规模较大,用途较广,法律应加强对其的规范。城市、镇规划区内的房屋的开发、使用、交付要受到《城市房地产管理办法》、建筑法、消防法等的规范。如根据建筑法规定,限额以上的工程应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证;工程未竣工验收的,不得交付等。由此,对于城市、镇规划区内的房屋租赁合同适用《解释》有其正当性。
然而对于乡、村庄规划区内的房屋,关于其建设、使用条件的强制性规定较少。基于法律的系统性,《解释》在适用中应与其他法律法规相配套。如果缺乏其他法规对其强制性规定,对于此类房屋一律要求适用《解释》的规定,例如:关于合同有效性的规定,是不现实的。在承租乡、村庄规划区内的房屋时,如果存在对其建设、使用条件的强制性规定的,根据《解释》的规定,为确保租赁合同的有效性,承租人应确认出租人是否办理好了相应的审批手续。
三、关于租赁合同登记备案的规定
《城市房地产管理办法》规定“出租人与承租人应当签订书面合同,并向房地产管理部门登记备案。”关于登记备案是否作为租赁合同生效的必备条件,实践中人们对此的理解不一,审判实践中也出现不一致的情况。《解释》就租赁合同登记备案的效力做出了规定。从《解释》第四条的规定来看,办理备案登记并非租赁合同生效的必备要件。然而《解释》遵从当事人意思自治的原则,同时规定了“如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。”。另外根据合同法中实际履行的原理,又增加规定“在当事人有此种约定的情况下,如果当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”
租赁合同登记备案虽非为合同生效的必备要件,而实践中人们也往往忽略办理登记备案手续。然而我们应注意办理了登记备案手续的优势所在。根据《解释》第六条中关于“一房数租”的处理规定,“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。”由此我们可以看出,如果出租人就同一房屋订立数份租赁合同的,房屋均未被占有时,已办理了登记备案手续的承租人的合同能得到优先履行。
四、关于转租的规定
 (1)《解释》第十五条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的转租无效。”租赁属于转租情况的,次承租人应该注意审查出租人跟承租人之间租赁合同的期限,确保转租合同的期限在租赁合同期限范围内。
(2)《解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人可以请求代承租人支付拖欠的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权。次承租人代为支付后,可以折抵租金或者向承租人追偿。”基于保护次承租人的承租权,维护合同的有效性,《解释》赋予了次承租人请求代为履行的权利,同时也确保次承租人代为履行后享有的追偿权。
(3)《解释》第十八条规定了 “房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”此乃关于次承租人的腾房义务的规定。根据合同后履行义务的法律原则,出租人与承租人之间的租赁合同失效后,承租人当然的负有腾房的义务。而出于对出租人的保护,《解释》根据物权法的相关原则,规定出租人可以根据物权法上请求权向次承租人要求支付逾期腾房占有使用费。然而此处的“逾期腾房占有使用费”的标准是什么?以租赁合同约定的租金、转租合同约定的租赁抑或同一区域租赁市场均价,解释并未做规定。
建议次承租人在房屋租赁合同失效后,即使其与承租人的转租合同期限尚未到,应该及时退房,以免承担“逾期腾房占有使用费”。
五、关于承租人优先购买权的规定
对于承租人的优先购买权是物权还是债权,理论上存在很多争论的声音。从我国《合同法》的规定来看,《合同法》是主张租赁权具有类物权性的。《合同法》的规定,“承租人享有优先购买权。”然而我们从物权法中无法找到关于承租人优先购买权的相关规定,可见,物权法并未把承租人优先购买权确定为物权,根据物权法定原则,承租人的优先购买权非物权。
《解释》也延续了物权法的相关原理,于第二十一条规定了“不能以侵害承租人优先购买权作为阻却出租人与第三人签订的房屋租赁合同生效的理由,而只能要求赔偿损失。”
另外《解释》还规定了承租人主张优先购买权的例外:“ (一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
六、承租的房屋抵押或者拍卖时,承租人享有优先购买权
《解释》第十二条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”此乃关于“买卖不破租赁”原则的规定,但解释也规定了该原则适用的例外“(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”“先抵押后租赁”或“先查封后租赁”的,租赁人不能以租赁权抗辩抵押权人行使抵押权或者法院拍卖查封的房屋。
然而抵押权的性质在于担保债的履行,抵押权人并不具有直接受让该抵押物的权利(即禁止流质),只能通过其他方式实现抵押物的价值,就该价值受偿。因而承租人的优先购买权在实现抵押物价值的过程中是可以得以实现的。基此,解释于第二十二条、第二十三条对承租人在租赁房屋实现抵押或者拍卖中享有优先购买权做出了规定,承租人可以按此规定的方式行使优先购买权。但基于公平原则,承租人应当在规定的期限内行使该权利。在出租人履行通知义务后,承租人应当在十五日内明确表示是否行使优先购买权。如属拍卖的,应在接到通知后,承租人及时参加拍卖,否则将丧失主张优先购买权的权利。
关于住房、经营性用房的租赁关系广泛存在于社会生活中,其形式多样、关系复杂,也因此而导致房屋租赁关系纠纷案件的复杂性。《解释》在相关法律原则的指导下,就房屋租赁关系中涉及的多方面做出来较为具体的规定。《解释》已于2009年9月1日生效实施,并将在各地法院关于房屋租赁合同纠纷案件的审判中被广泛适用,换言之,其将会对调整房屋租赁关系起到较大的影响,并能指导法院更好的处理该类案件。笔者相信在不断完善的法律体制下,我国的房屋租赁市场将会更加规范,并发展得更好更快。


 

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